公司辦公向自然人租房，能要到發票嗎？如何反算稅前租金？
發布日期：2024-06-27 10:02:00
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公司辦公不一定都是自有房產，很多公司都是租用寫字樓或者住房進行辦公，馬云創業的時候就是在一個居民小區，湖畔花園，當然這是他自己買的一個住宅。
公司辦公向個人租房最麻煩的無法就是取得發票，作為公司，租房屬于重要的成本費用開支，無疑是需要取得發票的，而對于自然人，往往表示無法提供發票，這里面當然有諸多原因，最主要其實就是兩方面，一方面個人本身無法自己開具發票，如果提供發票需要跑稅務局，很多個人嫌麻煩，不愿意去開，更重要的一方面開票會產生稅金（當然不開票也是負有納稅義務的），這塊稅金如果承租方不負擔，那么自然就會減少出租方的凈收入，出租方自然是不愿意。
所以，公司辦公向自然人租房，當然是能取得發票的，只要解決了自然人上述兩大困惑，你就能順利取得發票。
現在個人代開發票基本都能在電子稅務局或者支付寶等APP申請，但是出租不動產這塊除了個別地區（比如廈門）開通了網上代開外，大部分地區還是需要到稅務局大廳申請代開。
那么代開發票是會產生稅金的，其實大多數情況還是承租方來承擔了這塊稅金。當然，專票和普通發票的增值稅稅金還有所不同，我們具體來看看有哪些不同。
第一張發票：增值稅專用發票，金額19714.29，稅率*** ，稅額285.71，合計20000。
第二張：增值稅普通發票，金額20400，稅率***，稅額***。
第三張：增值稅專用發票，金額2857.14，稅率5%，稅額142.86。
你看，每張發票的稅金計算都不同，那到底你租房代開發票需要怎么算增值稅呢？我們具體來看看。
房屋屬于不動產，這事要從不動產租賃服務開始說起。
PART 01
財稅 【2016】36號文《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》附件1中關于銷售服務、無形資產、不動產注釋對租賃服務稅目是這樣規定的：
不動產租賃服務，按照規定的話，一般計稅稅率9%，簡易計稅征收率5%。
正常情況下，一般納稅人采用一般計稅辦法，適用稅率是9%。
如果是采取簡易計稅就適用5%的征收率，當然這個簡易計稅主要針對老項目，也就是2016年4月30日之前取得的不動產，而且需要去主管稅務機關備案后方可。
小規模納稅人都適用簡易計稅方法，征收率為5%，當然如果是個體工商戶的小規模納稅人出租住房是按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額
其他個人出租不動產（不含住房）征收率為5%，住房按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。
PART 02
一般納稅人一般都是自開發票，所以你如果從一般納稅人手里租房，取得的要么是9%的發票，要么就是5%的發票。
PART 03
增值稅這塊如果月租金小于10萬元，個人出租住房和非住房這塊比照小微企業，免稅的。
《國家稅務總局關于小規模納稅人免征增值稅zhengce有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2019年第4號）個人采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。
當然，這種情況下只能代開增值稅普通發票。
所以，這張代開的增值稅普通發票就是這一種情況。月租金未超過10萬，免征增值稅，代開了一張免稅普通發票，稅務局代開的免稅發票，稅率欄是***。
當然，如果需要代開增值稅專用發票，那么這個增值稅就是免不了的。
個人出租住房適用優惠zhengce減按1.5%征收，稅務機關代開增值稅專用發票時，通過新系統中征收率減按1.5%征收開票功能，錄入含稅銷售額，系統自動計算稅額和不含稅金額。
下面這張代開的增值稅專用發票就是這種情況。
應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%
=20000/（1+5%）×1.5%
=285.71
承租方可以按票面的稅額進行抵扣。
如果個人出租的非住房，但是需要開專票，那就妥妥的5%，就是下面這張發票。
所以，個人出租房屋，是住房還是非住房，代開專票還是增值稅普通發票，月租金有沒有超過10萬，結果都是不一樣的哦。
增值稅普通發票，分攤后的月租金收入不超過10萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠zhengce。超過10萬，住房1.5%，非住房5%。
增值稅專用發票，住房1.5%，非住房5%。
所以，你要想自然人索取發票，你就需要清楚你租的房屋的性質，你也要清楚不同情況下稅金的計算，你要專票肯定房東是要讓你支付增值稅的。
當然，自然人在代開出租發票的時候不僅只涉及增值稅，其他相關稅費也會一并轉嫁到出租人頭上。
其實增值稅反而小頭，房產稅和個人所得稅還不容忽略。
二哥直接以以廈門市的規定為大家展示一下個人出租房屋的涉稅事項。
其他省市具體征收率可能有所差異，比如個人所得稅和房產稅可能存在差異，實踐中還要結合當地稅務機關的規定來計算。
住房
二哥提示：圖片可以點開放大看
非住房
二哥提示：圖片可以點開放大看
增值稅我們前面都說了，二哥再和大家再詳細看看其他幾個稅種。
房產稅
房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。從租計征的法定稅率都是12%。
那么個人出租房屋都是有優惠的，財稅[2008]24號規定，個人出租按4％的稅率征收房產稅，但是非住房，比如廠房、辦公、商用，那不享受優惠，就是法定稅率12%。
還可以按財稅〔2019〕13號規定，享受最高50%的減征。
當然，實際中，每個地方還有不同，你比如這邊個人出租非住房會根據租金多少的級別適用不同征收率。
土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定由土地所在地的稅務機關征收的一種稅賦。由于土地使用稅只在縣城以上城市征收，因此也稱城鎮土地使用稅。
財稅[2008]24號規定個人出租住房這塊是免的，非住房就需要交了，具體就按照單位土地面積稅額計算，但是這塊各地也是有差異的。
城建稅是跟著增值稅走的，如果代開發票時候實際繳納了增值稅，那就以實際繳納的增值稅乘以相應稅率計算，目前稅率7%、5%、1%三檔。
當然還可以按財稅〔2019〕13號規定，享受最高50%的減征。
當然，如果增值稅免征了，城建稅也相應免了。
教育費附加和地方教育費服務也是按照增值稅來算，如果代開發票時候實際繳納了增值稅，那就以實際繳納的增值稅乘以相應比率計算（教育費附加3%、地方教育費附加2%）。
但是月租金超過10萬才會有，因為有zhengce10萬以下是免的。
而且如果超過10萬，還可按財稅〔2019〕13號規定，享受最高50%的減免。
在中華人民共和國境內書立、領受《中華人民共和國印花稅暫行條例》所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人，應當按照條例的規定繳納印花稅。
但是，個人在出租租房和非租房方面印花稅也有差異的，財稅[2008]24號規定個人出租住房印花稅免。
以上包括城建、教育費附加、地方教育附加、土地使用稅、房產稅、印花稅在2019年后都有減半征收優惠zhengce，這是財稅2019年13號文對增值稅小規模納稅人的普惠性優惠zhengce。
個人所得稅
個人所得稅法中財產租賃所得，是指個人出租建筑物，土地使用權、機器設備車船以及其他財產取得的所得。財產包括動產和不動產。按次計算征收個人所得稅，適用20%的比例稅率
具體實施中個人出租不動產都是有優惠zhengce的，財稅[2008]24號規定對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。
個人所得稅計算這塊不僅可以據實征收，在實際操作中還有核對應納稅所得額的zhengce，比如廈門就有規定，納稅人不能提供合法、準確的成本費用憑證，不能準確計算房產租賃成本費用的，按租金收入的5%核定應納稅所得額。
最后我們以案例形式來看看，二哥稅稅念公司如果在廈門辦公，租入個人住房到底要繳納多少稅？案例中個人所得稅計算采用據實征收方式。
假如月租金80000，那么實際應該繳納的稅分別是：
1、增值稅=0,月租金換成不含稅收入小于10萬，免。
2、城建、教育費附加、地方教育費附加均免，這些都是依附于增值稅，增值稅為0，這些自然為0。
3、房產稅=（收入-實繳增值稅）*4%/2
=80000*4%/2=1600
4、土地使用稅=0，免。
5、印花稅=0，免。
6、個人所得稅
因為，（收入-實繳增值稅-各項稅費-修繕費用）
=80000-0-1600-800
=77600>4000
所以，個人所得稅=77600*（1-20%）*10%
=6208
結果和廈門稅務局網站計算的結果一致。
假如個人住房租金110000，那么實際應該繳納的稅分別是？
1、增值稅=1571.43。
月租金換成不含稅收入大于10萬，減按1.5%征稅。
110000/(1+5%)*1.5%=1571.43。
2、城建稅
=1571.43*7%*50%=55
3、教育費附加
=1571.43*3%*50%=23.57
4、地方教育費附加
=1571.43*2%*50%=15.71
5、房產稅=（收入-實繳增值稅）*4%/2
=（110000-1571.43）*4%/2=2168.57
6、土地使用稅=0，免。
7、印花稅=0，免。
8、個人所得稅
因為，（收入-實繳增值稅-各項稅費-修繕費用）
=110000-1571.43-55-23.57-15.71-2168.57-800
=105365.71>4000
所以，個人所得稅=105365.71*（1-20%）*10%
=8429.26
結果和廈門稅務局網站計算的結果一致。
其實上面說了一大堆都是正算的結果，其實很多時候，我們企業需要知道我租房在負擔各項稅費后的一個稅前金額是多少？那么這個稅前金額如何計算呢？
其實也很簡單，利用Excel功能就能迅速做的。
Excel里面有內嵌功能。，就是數據-假設分析-單變量求解這個功能。
我們先在Excel把正算的公式設置好，比如上面案例稅前租金80000，扣稅各項稅金后是72192。
假設我們現在要保證出租人80000的稅后收入，那么我們需要推算一個稅前租金收入是多少呢？
我們點擊單變量求解，目標單元格就是定在稅后收入欄目，目標值就是80000，可變單元格是稅前租金，是我們要得到的一個值。
點擊確定后，我們得到稅前租金為88660.16。
也就是說，我們要負擔出租讓人的稅金同時我們要想取得合法扣除憑證，那么我們就需要讓出租人開具88660.16的發票，公司支付88660.16出去，出租人納稅后實際到手80000.
所以，負擔稅金其實就是變相的增加了租金成本。
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